De Financieel dagblad artikelen in april /juli 2024 rond criminelen die onroerend goed kopen met valse inkomensverklaringen en zo een hypotheek krijgen van een bank deden Ed en zijn criminele vriendje lachen. Als je denkt dat professionele criminele en witwassers het zo doorzichtig doen en dat met gegevensuitwisseling tussen de Belastingdienst en banken die een hypotheek verstrekken, het opgelost is. Dan heb je het mis.
Als criminelen zoals Ed en zijn vrienden iets willen aankopen voor familieleden, confronteren adviseurs hen regelmatig met de vraag: “En hoe kom je aan al dat geld? Waar heb je het legaal staan?”
De criminelen en de familieleden voor wie iets aangekocht moet worden, hebben wel een beetje legaal geld, maar het meeste is illegaal. Als ze dat gebruiken, kunnen ze de herkomst daarvan bij vragen van de fiscus of nog erger later bij een strafzaak niet verklaren.
Leningen van offshore bedrijven wordt dan vaak geroepen. Maar een off shore roept juist steeds vaker vragen op van banken of overheid en de strafrechter gelooft het ook steeds minder. Dus dat is eerder dom dan slim.
Maar hoe doen ze het dan wel?
Onze criminelen weten dat bedrijven regelmatig failliet gaan en dat de boedel vervolgens ver onder de marktprijs verkocht moet worden. Gewoon legaal en bij twijfel is hooguit de vraag of er sprake kan zijn geweest van wanbeleid, slecht ondernemerschap, fraude.
Of kan ook iets anders spelen?
Toen onze crimineel over faillissementen sprak met zijn adviseurs, maakte een de opmerking dat mensen of bedrijven die in problemen komen, vaak geen gebrek hebben aan vermogen, maar dat ze niet over de liquide middelen beschikken om schulden op korte termijn te betalen. Deze adviseur haalde een oud leermeester van hem aan die altijd zei: “Er gaan meer bedrijven failliet door liquiditeits- dan door solvabiliteitsproblemen”.
Dit zette de crimineel aan het denken. Als het probleem is dat hij als crimineel te weinig geld heeft om iets officieel aan te kopen, dan moet hij eens zoeken of hij personen of bedrijven kan vinden waarbij hij (op papier) iets kan onderbrengen. Zoals onroerend goed, een boot of eigenlijk bijna alles. Een huis etc. dat hij vervolgens ver onder de prijs officieel kan verkrijgen als de persoon of het bedrijf in kwestie in liquiditeitsproblemen komt.
De adviseurs gingen aan het werk, zoals ze voor professionele criminelen doen.
Ze kenden in hun omgeving wel een aantal rijke mensen die over de nodige officiële cash beschikken en er geen probleem mee hebben hun witte geld deels zwart terug te krijgen, zodat ze het in stilte kunnen uitgeven aan “leuke uitstapjes of uitspattingen met hun vriend(inn)en”.
De constructie
Hoe werkt het.
- De adviseur maakt met een van die vermogende cliënten een afspraak dat hij of zij een pand van 400.000,- koopt, dat een crimineel wil hebben voor zijn zoon.
Voor deze cliënt met voldoende vermogen is de aankoop financieel geen probleem en de notaris en bank zullen geen vragen stellen. - Voor de transactie wordt een BV met een eigen vermogen van 250.000,- opgericht.
De BV ontvangt van een bedrijf van de zoon van de crimineel een lening van 150.000,-.
Met als zakelijke reden dat de zoon zich met onroerendgoedhandel wil gaan bezig houden. - De client (en op papier de 100% aandeelhouder van de BV) krijgt alvast als voorschot 75.000,- uit de zwarte geldpot van de crimineel om het feestleven mee te beginnen.
- In het leningscontract staan de aflossingsverplichtingen van de leningen. Zoals ook dat bij wanbetaling de BV en de aandeelhouder moeten meewerken aan een overdracht van de aandelen aan de uitlener.
Na 1,5 jaar de vervolmaking van de constructie.
Zoals het gaat in de OG-wereld stijgen de panden in waarde. Na anderhalf jaar is het pand 425.000,– dus 6% meer waard. Maar het loopt soms niet goed met de huurontvangsten. Het pand blijkt verhuurd aan een wanbetaler en de BV komt in liquiditeitsproblemen.
Na 2 aanmaningen om de rente en de aflossing te betalen roept de zoon de specifieke clausule uit de leningsovereenkomst in. Hij eist overdracht van de aandelen van de BV aan hen als schuldeiser.
De eigenaar tekent bezwaar aan. Het is waar dat er betalingsproblemen zijn erkend hij bij de rechter en dat de BV de betalingsverplichtingen niet kan nakomen. Dat is omdat de huurinkomsten achterblijven (naast de aflossing is het 13.000,-[1] aan rente). Als eigenaar wil hij niet bijstorten in de BV er is dus een cashprobleem. De rechter geeft in overweging een taxateur opdracht te geven het pand te taxeren bij een gedwongen verkoop en overdracht met een huurder die niet betaalt. 280.000,- (2/3 van de marktwaarde) is het onafhankelijke oordeel van de taxateur..
Partijen besluiten de aandelen over te dragen aan de zoon voor 283.000. Deels betaalt zoonlief dit met het wegstrepen van de lening van 150.000,- en de 13.000,- achterstallige rente.
De zoon leent 120.000,-[2] van een Nederlandse bank met als onderpand een BV en een pand van ruim 4 ton. Het gehele pand is nu van hem met een fractie eigen geld. Er zijn geen valse loonverklaringen nodig.
Natuurlijk krijgt de client van de adviseur die meegewerkt heeft naast de zwarte 75.000,- bij de start en het officiële bedrag van 120.000,- nog eens 75.000,- extra uit de zwarte geldpot van de criminele papa .
Maar ook de huurpenningen van 30.000,-[3] waarvan 25.000,- achterstallig was blijken iets anders te zijn gelopen. De 25.000,- blijkt keurig netjes maandelijks cash betaald. Want 2.000,– maandelijks uit de zwarte pot is voor criminelen klein bier.
Het resultaat.
De meewerkende nette cliënt heeft na 1,5 jaar 5.000 huur en 120.000 keurig op papier voor het pand gekregen. Hij heeft er 250.000 in geïnvesteerd. Dat lijkt dus een verlies van 125.000.
Maar niets is minder waar. Want aan “pret cash” heeft hij twee keer 75.000,- en 25.000,- huur, dus in totaal 175.000,- zwart ontvangen. Er is dus 50.000,- winst gemaakt en dat is 20%[4] binnen 15 maanden[5].
Oh ja en als extraatje mag hij als onroerendgoed “jongen” ook nog eens kijken of hij dat verlies niet ook nog fiscaal kan benutten bij een volgende transactie. Maar daar is een andere fiscale adviseur de aangewezen deskundige voor. Die legt dat graag in een volgende bijdrage uit.
Geen Haan die ernaar kraait als je het slim doet.
- een lening met deze garantievoorwaarde bij wanbetaling is niet raar (zie de Groene)
- dat huurders hun huur niet kunnen betalen ook niet;
- dat bedrijven daardoor in financiële problemen komen ook niet en
- dat bij problemen het eigendom van een bedrijf overgedragen wordt onder de werkelijke waarde ook niet.
Het resultaat: de zoon van de crimineel heeft legaal en zonder dat het tot vragen aanleiding zal geven, zijn pand van ruim 4 ton met 150.000 eigen geld en een lening van 120.000 verworven.
Overigens is dit maar een van de oplossing uit een heel scala van hoe je onroerend goed op naam kunt krijgen terwijl je niet voldoende officiële cash hebt. Waarbij vooropstaat dat je geen risico loopt op vragen. Offshorebedrijven gebruiken, werken met buitenlandse of onzakelijke leningen kan natuurlijk altijd maar de kans op vragen wordt wel steeds groter. Dus of dat nu slim is?
Net zo zeer als het de vraag is of de “echte” jongens gebruik maken van een valse loonverklaring die bij de eerste de beste controle al opvallen.
[1] 150.000,– a 6,93%= 10.400 X 1Jaar en 3Mnd. Bij benadering 13.000
[2] 283.000,-/- 150.000,- -/- 13.000,-= 120.000
[3] 15 maanden a 2000,–
[4] 50.000/250.000=20% (16% op jaarbasis)
[5] Daarnaast heeft hij niet kunnen profiteren van de waardestijging van 25.000,– zullen sommige misschien zeggen. Maar het was van het begin af aan duidelijk dat het pand voor de zoon was. Dus die heeft ook recht op die waardestijging zal de adviseur overtuigend aanvoeren.
